A koronavírus jogi következményei, a vis maior alkalmazhatósága

Budapest, 2020. május 6. – A koronavírus jogi következményeiről tartott webináriumot a Joint Venture Szövetség Gazdaságstratégiai Bizottsága, melyen a Schoenherr Hetényi Ügyvédi Iroda jogi szakértői beszéltek a szerződések teljesítéséről, vis maior alkalmazhatóságáról és a járványügyi helyzet ingatlanszektorra gyakorolt hatásáról.

Számos gazdasági folyamatot megakasztott a világjárvány, kérdés, hogy a szerződések teljesítését hogyan befolyásolják a meghozott intézkedések. Ezekről, valamint az ingatlanpiacra gyakorolt hatásokról beszélt Dr. Varga Dániel és Dr. Krüpl László, a Schoenherr Hetényi Ügyvédi Iroda ügyvédjei.

A szerződések teljesítése világjárvány idején, vis maior alkalmazhatósága

A polgári jogunk alapelve, hogy a szerződéseket teljesíteni kell, ezért a szerződésszegésért felelősséggel tartoznak a felek – kezdte előadását Dr. Varga Dániel. A vis maior a Ptk.-ban ugyan nincs definiálva, de jellemzően olyan körülmény, ami a felek ellenőrzési körén kívül esik, előre nem látható, elháríthatatlan és a szerződés teljesítését lehetetlenné teszi. Ilyen például a természeti csapás, a háború vagy egy járvány.

Ha valaki megszegi a szerződést akkor azért felelősséggel tartozik. Objektív szankció róható ki a szerződésszegőre vis maior esetén is, így a jogosult követelheti a teljesítést, visszatarthatja az ellenszolgáltatást. A szerződésszegés szubjektív szankciója a kártérítés, ami alól azonban szűk körben mentesülni lehet. A szerződés nem teljesítése esetén a kötelezett akkor mentesülhet a felelősség alól, ha a szerződésszegést olyan körülmény okozta, ami a ellenőrzési körénén kívül esik, nem volt előre látható szerződéskötéskor és nem volt elvárható, hogy a kötelezett a körülményt elkerülje vagy elhárítsa. Ezeknek együttesen kell fennállnia.

A Covid-19 járvány, mint kimentési ok nem hivatkozható automatikusan, esetről esetre meg kell vizsgálni a járvány hatását a szerződésre. Az előreláthatóság vizsgálandó, hogy a szerződéskötés időpontjában a járvány hatásival számolni lehetett-e. Azt is vizsgálni kell, hogy a szerződésszegő fél el tudta volna-e kerülni a kárt.

A szerződésekben is lehet szabályozni a vis maior helyzeteket. Ezek korábban nem voltak túl részletesen tárgyalt rendelkezések, de a jövőben ezek szélesebb körben alkalmazásra kerülhetnek. Itt sokkal testreszabottabban lehet az egyes részleteket szabályozni, hogy milyen eseményeket tartanak a felek vis maiornak, megadható egy minimális időtartam, ami után alkalmazható csak a vis maior klauzula, tájékoztatási kötelezettséget lehet előírni benne, és a jogkövetkezményeket is részletesebben lehet ebben rendezni. Ilyen klauzula hiányában csak a Ptk. általános szabályait lehet alkalmazni.

A járvány akár teljes szerződések lehetetlenüléséhez vezethet, ha mondjuk a kormány megtiltja egy termék exportját, akkor egy ilyen exportszerződés megszűnik, a felek pedig egy elszámolási helyzetbe kerülnek. A részben teljesített szolgáltatásokkal történő elszámolásnál okozhat ez problémát. Itt a felek megállapodásán múlik minden. Ha valamelyik fél felel a lehetetlenülésért, akkor a másik fél kártérítést követelhet. Ha mindkét fél felelőssé tehető, akkor a felek egymástól követelhetnek kártérítést.

Amennyiben valamelyik fél nem hajlandó a szerződés módosítására, akkor a bíróságnál is lehet kérni a szerződések egyoldalú módosítását. Ez azonban egy kivételes eszköz, a bíróságok ritkán élnek vele. Öt feltételnek kell egyszerre teljesülni ahhoz, hogy a tartós jogviszony bíróság általi módosítását kérelmezni lehessen.

A járvány, mint általános vis maior ok tehát automatikusan nem hivatkozható kimentő körülményként, a leggyorsabb megoldás az, ha a felek tárgyalásokat kezdenek egymással, és kölcsönösen előnyös megoldásra jutnak. 

A járványügyi helyzet ingatlanszektorra gyakorolt hatása

Gyakorlatilag egészségügyi problémával állunk szemben, azonban a meghozott kormányzati intézkedések számos a gazdasági szektort érintenek, így az ingatlanpiacot is – véli Dr. Krüpl László.

A lakáspiacon a kereslet rövidtávon visszaeshet a lakosság fizetőképessége miatt. A moratórium hátráltatja az új finanszírozás igénybevételét és csökkenti az új tranzakciók számát. Az otthoni munkavégzés igénye miatt nő a kereslet az irodafunkcióval rendelkező helységekre. Változást hozhat a kormány által a rozsdaövezetekben bevezetendő 5%-os ÁFA. Az elmúlt években a lakásvásárlások 55-60%-át hitelből vásárolták, igen nagy tehát a hitelkitettség.

Az irodapiacon a finanszírozás nehezebbé válhat, az otthoni munkavégzés elterjedése is változást hozhat, nőhetnek az elvásárok a bérbeadókkal szemben.

Logisztika és ipari szektor ingatlanpiaca stabil marad, a bérlők erősödnek, hiszen a logisztikai szektor termékeinek értéke nő. Felgyorsulhat azonban az e-kereskedelem, ami jótékonyan hat a szektorra, az itteni ingatlanok értéke nőhet.

A kiskereskedelmi szektort, az üzleteket érintette legkomolyabban válság, komoly veszteséget könyvelnek el. Egyre fontosabb lesz az online platform és a házhozszállítás, azonban megmarad a boltok fontossága, mert még mindig szeretjük kipróbálni a terméket. A bérlők többsége itt bérletidíj kedvezményért folyamodik.

A szállodai szektorban a kínálat az elmúlt években jelentősen nőtt, ez sínylette meg legjobban a járvány hatását. Az üzemeltetés itt a legdrágább, így az újranyitást meg kell fontolni. Más szektorok hatása, így a légiközlekedésé itt erősen begyűrűzik.